豪州かわら版-わかる法律-

★このコーナーは、あさひ法律事務所の佐野総信弁護士の情報提供により連載しています。

第三章　不動産／投資

不動産契約の停止条件(Conditions)とは何か、そしてその効力は

よく不動産契約に特約または他の条件が付くことは、知られている。例えば、“融資が成立すれば不動産契約を締結する”または“ビルディング検査が満足いけば、契約を実行する“などの条件が停止条件(Condition Precedent)と称されるものである。これらの条件をどうして契約に挿入すれかは、契約を条件付きにして、その条件を満たすために当事者は契約成立を目指し、作業を開始するが目的である。従い、いたずらにこれらの停止条件を契約書に盛り込むことはできません。ほとんどの場合、不動産業者買主または売主に代わり不動産業者が挿入してくれるため、あまり購入または売却当事者ではなく必要ではありませんが、知っておくと便利です。

一般にこれらの停止条件は“……….すれば契約が成立する”とされるように、その行為が達成されなければ、契約が成立しない。すなわち、これが成立しなければ、当事者間で契約は無かったものとされるのである。買主にとっては物件の瑕疵を引き受ける必要はなくなるので大変便利なものであり、売主にとっては売りたいと希望しているところに、最終契約が締結できないので最後まで針のむしろである。

例えば、売主がある買主とREIQ契約を“融資機関より決済に必要な十分な資金の融資が提示される事を条件”とした場合、その条件が銀行または融資機関より提示されるまで契約は無条件契約として成立しないことになる。無条件として成立しないということは、真の契約で買主を最終的に拘束できないもので、買主が不履行をしても、売主にとっては手付金を没収する権利を要求できない。しかしこの買主に便利な停止条件を無制限に適用できないため、“2週間”などの期限を区切り、その停止条件の期限を限定しているものである。また売主は契約を不動産物件が無条件契約成立するまで、Inspectionとよばれる不動産案内を他の購入予定者に見せることができるものです。

この他に停止条件として考えられるのは、
―外資審議会の購入許可が出ること条件として、契約を成立させる。
―建造物検査(Building Inspection)が買主にとって満足行く結果が得られた場合に契約は最終的に効を施す。
などの停止条件が特約として契約に加えられることが可能です。

停止条件が成立しなかった場合は、その後買主が提示した頭金を売主またはその代理人に返還することが義務付けられ、当事者間で契約が最初から存在しなかったことにするものです。ちなみに一般的、手付金は特に他の契約形態を形成しない限り、契約金の10%以内とされています。他の詳細については不動産業者または弁護士に相談なされるのが適当です。