第三章　不動産／投資

リース契約の内容及びオプションについて

リース契約とは大型ショッピングセンター内、または小規模のショッピングセンターなどの契約など様々なものがあります。その規模によっても対象とされる法律が異なりますが、一般的にはクイーンズランド州の不動産を管理する物権法(Property Law Act (Qld) 1974)と小売店舗リース法(Retail Shop Leases Act (Qld) 1994)によって主に管理されています。

リース契約には様々な項目が網羅されており、一度ではなかなか理解できません。またリース契約書は短いものは5‐6ページぐらいですが、長いもになりますと50ページに及ぶ契約書となります。従いその場合は、中々自分一人では読めず、弁護士などの依頼しない様点検してもらうことが最適です。リース契約の主な内容としては、以下のような項目が挙げられます：
―リース当事者、
―リース物件、
―リース期間、
―リース賃料、
―リース賃料の支払開始、
―賃料値上げ、
―賃料の開始、
―リース賃料に含まれるもの、
―リース契約が不履行に陥った場合等です。

リース契約の最終締結をする場合、家賃支払が開始した時、営業が開始できる条件であるかを十分確認しておく必要がある。すなわち、市役所などの建築認可が完了していない前に家賃を支払わない様にリース契約を締結しておく必要があります。よくあるケースは、市役所などの建築認可(Building　Approval)が下されていない前にリースの賃料支払が発生することで、この場合、「役所の諸々の認可が下り、尚且つ建築が完了した段階で家賃支払が完了する」などの特約を挿入しておくことが肝心である。さもなければ、営業できない段階から賃料の支払が発生し、営業資金がショウトすることは多々あります。

また、その反対に長期に借りたい場合、リース契約を締結した期限が通常3−5年と限定されて、それ以降はどのようになるのかと言う心配もあります。もしもリースした場所の営業が大変好評な時、それ以降の契約はどのようになるのか危惧し先の事も確保しておかなければと考えます。そのような場合、リースのオプション契約を予め契約に織り込み、それを契約期間が完了した時に行使するという形態で実施し延長することができます。それにより半永久的に契約を更新しその場所で営業を継続することができるのです。しかしその半永久的契約にもやはり商業的要素が加味されますので、大家とテナントが賃料支払額でも将来に亘り、両者の合意が常に必要となります。

またリースを締結する時、ビル所有者としても店舗を誰にでも提供するという訳ではありません。やはりテナントとして入居するからには、しっかりしたテナント確保が所有者の所得を安定させるための希望です。そのためテナントの返済能力をめぐり、テナントの賃料債務に対し、連帯保証人を要求されるのが一般的である。すなわち、一旦リース契約を締結し、その後テナントの営業成績が悪くなったからと言って、ビル所有者に解約を申し込んだとしても、大半の所有者が「契約があとxx年残っているので、残り分の支払をして欲しい」と迫ってき、一定期間確保したリース契約の解約を容易にさせないようにするものです。それにより、ビルも繁盛し価値が高まるものです。そして一度契約すればその契約は一定期間拘束力があり、解約不可にしているものです。従い、テナントの営業が悪くなり、最初に弁護士から詳しく聞いていなかったとしても、解約したくとも、もう手遅れであるなんてことが良く発生するものです。もしもこの場合、家賃を滞納し、所有者から通知を受け、期限内に支払えなければ鍵を替えられ、店内の品物も没収されるなどの事態も可能性があります。このような場合、速やかに他のテナントを探し営業譲渡(営業権を第三者に売却すること)をして、リース賃料支払を逃れることが肝心です。またこの場合でも、営業譲渡の買主が新規のリース契約を締結しないかぎり、連帯保証人としての役目は逃れないのが一般的である。 いずれにしても中々難しいことが多いので、その他、何かあれば弁護士に相談することが好ましいです。

Copyright (C) 2000-2003
GOSHU KAWARABAN PTY LTD All Rights Reserved.